Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

11.3 Prioritetsspørsmål ved tomtefeste

Problemstilling nr. 1

Festeren frikjøper grunnen og festekontrakten skal slettes. Det hviler imidlertid pengeheftelser på både grunn og feste. Her oppstår det spørsmål om det vil kunne oppstå prioritetskollisjoner mellom kreditorene, slik at tinglysingsmyndigheten må kreve en erklæring hvor kreditorene avtaler prioritetsrekkefølgen for pengeheftelsene dersom heftelsene i feste ikke slettes samtidig.

I de tilfeller hvor festeren frikjøper grunnen skal tinglysingsmyndigheten ikke kreve noen opprydning i heftelsene selv om heftelsene i festeretten ikke slettes samtidig med festekontrakten. Det er lovbestemt i tomtefesteloven § 18 at tinglyst pant i festeretten skal overføres til grunnen fra det tidspunktet festeren får grunnbokshjemmel til grunnen. Det nærmere forholdet mellom panterettene vil være et forhold som tingretten må ta stilling til i fordelingskjennelsen etter et eventuelt tvangssalg, jf. Thor Falkangers artikkel i Lov og Rett 2006 s. 65 flg. 

Vil det bli noen forskjell dersom grunneier kjøper bygningene?

Annerledes stiller det seg dersom grunneieren kjøper bygningen(e) som står på festegrunnen, og sletter festekontrakten. I disse tilfellene må vi kreve en erklæring fra samtlige panthavere hvor de er enige om prioritetsrekkefølgen mellom de aktuelle heftelsene.


Problemstilling nr. 2

Pant i grunn som ikke skal hefte i festeeiendom

Det er vanlig at grunneier ber sine kreditorer sende inn pantefrafall i de eiendommer som blir fradelt, ofte skjer dette før et bruksnummer blir solgt eller i forbindelse med dette. Ettersom bankene er vant til å sende inn pantefrafall, gjør de dette også for festenumrene under eiendommen. Imidlertid er dette ikke korrekt, da pantet hefter i eiendomsretten (grunnen). Pantet hefter ikke i festeretten, og det kan derfor ikke frafalles pant i et formuesgode (festeretten) som ikke er beheftet med pantet. På festenummereiendommer bør kreditorene i tilfelle vike prioritet til fordel for festekontrakten. 

Innledningsvis skal det beskrives 3 ulike alternativer knyttet til fradelte tomter.

  1. Tomt fradeles hovedbruket, og får eget, selvstendig gårds- og bruksnummer. Denne tomten er uavhengig av hovedbruket, og "lever sitt eget liv". Her vil det kun være ett hjemmelsforhold knyttet til grunnen.
  2. Tomt fradeles hovedbruket, og får eget, selvstendig gårds- og bruksnummer, men er en festetomt med tilhørende festekontrakt. Denne tomten får således to hjemmelsforhold, en (eller flere) med hjemmel til grunn og en (eller flere) med hjemmel til feste.
  3. Tomt identifiseres ved kartforretning, og gis et eget festenummer. Festetomten beholder imidlertid hovedbrukets gårds- og bruksnummer. Denne tomten får også to hjemmelsforhold, en knyttet til grunnen og en til feste. 

Ved opprettelse av et festenummer vil dette si at et bestemt oppmålt areal er gitt egen benevnelse, et festenummer under eiendommens gnr / bnr. Et festenummer er knyttet til sin hovedeiendom i motsetning til et fradelt bruksnummer, som etter fradelingen blir en selvstendig eiendom. Dette har betydning i flere sammenhenger: 

Dersom en grunneier skjøter over sin eiendom, gnr 1 bnr 1, vil alle festenumrene under eiendommen også få ny grunneier. Hvis grunneier hadde fradelt mange hytteeiendommer med egne bruksnumre, vil ikke disse fått ny grunneier ved overskjøtingen. Dersom disse eiendommene skal være med i salget, må disse nevnes i skjøtet. 

Er gnr 1 bnr 1 pantsatt, blir som kjent heftelsene med over til nyopprettede bnr. Opprettes festenumre under gnr 1 bnr 1, vil også disse heftelsene vises på festenummereiendommer. 

Som nevnt ovenfor er prioritetsvikelse den korrekte framgangsmåte. Altså grunneiers kreditorer / rettighetshavere må vike prioritet med sitt pantedokument / rettighet til fordel for festekontrakten. Imidlertid vil utskriften på en festenummereiendom fort kunne bli veldig uoversiktlig, og heftelsene til grunneier har ingen betydning når festenummereiendommen skal pantsettes, dersom kreditor har veket prioritet for festeretten. Derfor fører vi i tillegg pantefrafall i festenummereiendommen. På denne måten vil ikke grunneiers heftelser vises på en grunnboksutskrift av et festenummer under "heftelser i grunn".

Oppsummert:

  • Rettighetshaver / kreditor må vike prioritet til fordel for festeretten.
    Påtegningen kan eksempelvis formuleres slik:
    «Undertegnede panthaver til tinglyst panterett kr. 500 000 i gnr. 2 bnr. 1 i Lillevik kommune, viker hermed prioritet for festekontrakt med dokumentnummer 1234/1997.»
  • Gebyr skal faktureres. 
Til toppen