Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

7.5 Pantedokumenter

Problemstilling nr. 1

Må alle frivillig stiftede panteretter utformes på det standardiserte skjemaet "Pantedokument"?

Utgangspunktet er at panteretter skal utformes på det standardiserte skjemaet "Pantedokument" for å kunne tinglyses. Dette følger av tinglysingsforskriften § 2 første ledd bokstav c. Forskriftsbestemmelsen handler om "dokumenttyper" og tar sikte på de rene panterettene, det vil si pantsettelse som er løsrevet fra andre rettsstiftelser. Bestemmelsen hindrer imidlertid ikke at panteretter kan tas inn i andre dokumenter når det er en sammenheng mellom rettsstiftelsene. Typisk eksempel er panterett for restkjøpesummen som inntas til tinglysing i skjøtets punkt 6.


Problemstilling nr. 2

I hvilke tilfeller kan og skal et konkursbos legalpanterett sikres rettsvern ved tinglysing av pantedokument?

Et konkursbo vil ved konkursåpningstidspunktet automatisk få lovbestemt panterett i alle pantebeheftede eiendeler som tilhører konkursskyldneren. Panteretten omfatter også eiendeler som tredjeperson har stilt til sikkerhet for konkursskyldnerens gjeld. Reglene følger av panteloven § 6-4 (1).

Hva gjelder legalpant i konkursskyldnerens formuesgode (fast eiendom og borettslagsandel), legger Kartverket til grunn at slik panterett har rettsvern uten tinglysing, og at slikt legalpant ikke kan tinglyses i grunnboken. Legalpantet blir i slike tilfeller å likestille med de «sterke» legalpant som er regulert i panteloven § 6-1 første, annet og tredje ledd.

Når det gjelder legalpant i en realkausjonists formuesgode, jf panteloven § 6-4 første ledd annet punktum, er Kartverket noe mer usikker på om slikt pant kan tinglyses i grunnboken. I slike tilfeller blir det ikke tinglyst noen konkursanmerkning på det aktuelle formuesgode ettersom det ikke vil være den registrerte eier eller rettighetshaver som er konkurs; publikum blir da ikke kjent med konkursen gjennom grunnbokens opplysninger.

Konkursrådet har i uttalelse nr. 57, avgitt 26. mars 2015, gitt uttrykk for at konflikter og mulig godtroerverv kan forhindres ved å få tinglyst legalpantet i realkausjonistens formuesgode. Konkursrådet mener Kartverket bør godkjenne slik tinglysing i grunnboken. På bakgrunn av konkursrådets oppfatning av behovet for tinglysing, samt konkursrådets oppfordring til Kartverket om å godta tinglysing, vil Kartverket på begjæring fra bostyrer godta tinglyst slikt legalpant i en realkausjonists faste eiendom eller borettslagsandel.

Dersom noen av panthaverne innløser konkursboets legalpant etter panteloven § 6-4, skal derimot inntredenen i legalpanteretten tinglyses etter alminnelige regler, jf. bestemmelsens siste punktum. Bostyrer må i slike tilfeller tinglyse et alminnelig pantedokument med innløseren som panthaver. Det er ikke krav om hjemmelshavers signatur. Det bør gå klart frem av dokumentet at det gjelder inntreden i førsteprioritets legalpanterett etter panteloven § 6-4. Tinglysing av dokumentet utløser ikke tinglysingsgebyr, jf. forskrift om gebyr for tinglysing m.v. § 4 første ledd nr. 3.


Problemstilling nr. 3

Hva er vilkårene for å anmerke påstand om ombytte av prioritet der et nytt pantedokument skal avløse ett eller flere tidligere tinglyste pantedokumenter?

Tinglysingsmyndigheten tar ikke stilling til prioriteten til en heftelse. På visse vilkår kan vi imidlertid anmerke påstand om ombytte av prioritet. Hvorvidt en panterett får dekning etter den påståtte prioriteten er det domstolene som må ta stilling til ved et eventuelt tvangssalg.

Vilkårene for å tinglyse påstand om ombytte av prioritet følger av borettslagsloven § 6-10. Bestemmelsen er, i følge forarbeidene, kodifisering av ulovfestet rett, og vilkårene er derfor de samme for fast eiendom og borettslagsandeler.

De tre vilkårene som må være oppfylt er:

  1. Det nye pantedokumentet kan ikke ha høyere pålydende enn det eller de som det blir påstått ombyttet med.
  2. Den nye pantedokumentet må tinglyses senest samtidig med at det eller de pantedokumentene det blir ombyttet med blir slettet.
  3. Det nye pantedokumentet må inneholde en erklæring fra pantsetteren om at panteretten skal tre inn i prioriteten til en tidligere tinglyst panterett.

Alle tre vilkår må være oppfylt for at påstanden om ombytte av prioritet blir anmerket i grunnboken.


Problemstilling nr. 4

Kan man få tinglyst en transport av et tinglyst elektronisk pantedokument, til tross for det av grunnboken fremkommer at pantefordringen er «uomsettelig»?

Ja, at det av grunnboken fremkommer «uomsettelig», hindrer ikke at slik transportpåtegning kan tinglyses. Transportpåtegningen må påføres et papirdokument. Den tinglyste pantefordring må entydig identifiseres, med tinglysingsdato og dokumentnummer. Transportpåtegningen må på vanlig måte underskrives av den i grunnboken legitimerte panthaver. Det påløper vanlig tinglysingsgebyr.


Problemstilling nr. 5

Kan man tinglyse panteforhøyelse eller panteutvidelse ved å påtegne det opprinnelig tinglyste pantedokumentet?

Nei. Dersom en panterett skal utvides til å sikre et høyere beløp, eller til å hefte i flere eiendommer, vil forhøyelsen eller utvidelsen i realiteten innebære et nytt rettserverv. Forhøyelsen eller utvidelsen får rettsvern fra tinglysingstidspunktet, jf. tinglysingsloven § 20, og vil prioritetsmessig være uten kobling til eventuell tidligere tinglyst panterett.

For å sikre rettsvern for et høyere beløp, eller utvidelse til nye eiendommer, må det tinglyses nytt pantedokument, jf. tinglysingsforskriften § 2.
 

Til toppen