Skip to content

Rundskriv for Tinglysingen

1.1 Hvilke dokumenter sendes i retur

Problemstilling nr. 1

I hvilke tilfeller skal en ved feil i dokumentene returnere en sak? Skal man i noen tilfelle føre dokumentet inn og nekte det direkte?

Utgangspunktet er at rekvirenten plikter å sende inn tilstrekkelig dokumentasjon på at vilkårene for tinglysing er til stede. Dersom dette ikke er gjort eller det foreligger klare feil og mangler ved dokumentet er hovedregelen at dokumentene skal bli returnert fordi det åpenbart ikke kan tinglyses, jf. tinglysingsloven § 7. Dersom de fleste formelle vilkårene er til stede, men dokumentet er utydelig eller uklart slik at det er tvilsomt hvordan det skal føres i grunnboken skal dokumentet nektes tinglyst. Som et snevert unntakstilfelle hjemler tinglysingsloven § 16 en anledning til å sette en frist for retting av mangler ved hjemmelsforholdet, f.eks. at det gis en kort frist til å innhente fullmakt eller lignende.

Altså

  • Ved retur sendes dokumentet tilbake uten at det registreres i grunnboken.
  • Ved nekting registreres dokumentet først i grunnboken før det nektes tinglyst. Denne avgjørelsen kan ankes. Vinner anken frem gis dokumentet prioritet fra registreringen. Dersom avgjørelsen om nekting ikke blir anket innen fristen vil dokumentet bli tatt ut av grunnboken.
  • Ved mangler ved utsteders hjemmel, kan dokumentet unntaksvis anmerkes foreløpig i grunnboken. Registerfører skal sette en kort frist for å rette hjemmelsmangelen. Blir mangelen ikke rettet innen fristen, må dokumentet nektes tinglyst. Bestemmelsen er ment brukt bare i unntakstilfeller.

Hjemmel for retur

Er det åpenbart at et dokument ikke kan tinglyses, kan det uten registrering returneres til den som har krevd tinglysing, jf. tinglysingsloven § 7 annet ledd.

Ved retur skal rekvirenten alltid få beskjed om at han kan kreve dokumentet ført inn i grunnboken. Dersom dette kreves uten at manglene er rettet skal dokumentet føres inn i grunnboken og nektes direkte. Det samme skal skje dersom dette gjøres ved førstegangsinnsendelse.

Dersom det er konkret grunn til å tro at unnlatelse av å føre dokumentet inn i registeret vil føre til prioritetstap i det konkrete tilfellet, skal dokumentet føres og nektes.

Dersom dokumentet kommer tilbake og det heller ikke nå kan tinglyses kan registerfører treffe beslutning om nekting.

Returgrunner

Nedenfor gis en oversikt over feil og mangler som medfører at dokumentene som hovedregel skal returneres. Listen er ikke uttømmende og feilene må ses i sammenheng med dokumenttype. Andre feil kan også tilsi retur.

  • Dokumentet er ikke originalt (for eksempel ikke originale signaturer m.m.), jf. tinglysingsloven § 6 første ledd.
    - Unntak: Dommer og jordskifteavgjørelser kan tinglyses i kopi, forutsatt originalt underskrevet oversendelsesbrev fra den aktuelle instans.
    - Unntak: Utleggsforretninger i kopi kan tinglyses, forutsatt originalt underskrevet oversendelsesbrev.
    - Unntak: Arrest, midlertidig forføyning og hefte etter straffeprosessloven kan føres og gis prioritet på bakgrunn av en e-post eller faks, men dokumentet vil ikke bli endelig godkjent før saken er mottatt med originalt underskrevet oversendelsesbrev.
    - Unntak: Andre offentlige vedtak - fredningsvedtak eller forskriftsendringer fra Direktoratet for naturforvaltning.
  • Utsteder/pantsetter mangler hjemmel (feil eller mangler i eiendomsbetegnelsen/andelsidentifikasjonen), jf. tinglysingsloven § 13 og burettslagslova § 6-3.
    - Unntak: Tvangsforretninger skal tinglyses på den beskrevne eiendom uansett om saksøkte har hjemmel eller ikke. Påfør i så fall hjemmelsanmerkning.
    - Unntak: Offentlig skifte dødsbo.
    - Unntak: Konkurs.
  • Manglende avkryssing om bortfesters samtykke (og bortfester ikke har signert), jf. tomtefesteloven kapittel 4.
    - Unntak: Dersom det ikke fremgår av tinglyste vilkår i festekontrakten at han må samtykke. Sjekk derfor alltid grunnboken. Dersom det fremkommer bestemmelser om overdragelse eller det er annen tvil, sjekk festekontrakten i panteboken/arkivet.
  • Uklarhet om dokumentavgiftsgrunnlaget (eget kapittel).
  • Fødselsnummer/organisasjonsnummer mangler eller er feil, jf. tinglysingsforskriften § 4a.
    - Unntak: Dersom riktig og fullstendig fødselsnummer fremkommer av andre dokumenter i saken som tinglyses på samme eiendom samme dag. (Merk. For organisasjonsnummer til borettslag, som inngår i andelsidentifikasjonen, gjelder kulepunkt 2 ovenfor).
  • Påføring av ideell eierandel er skjedd på en slik måte at dokument er uklart, jf. tinglysingsloven § 8 og tinglysingsforskriften § 4.
  • Manglende signatur i skjøtets pkt. 7 ved overdragelse av boligseksjon, iht. eierseksjonsloven § 23 første ledd.
    - Unntak: Dersom eierseksjonssameiet kun består av to seksjoner, fordi det da ikke er mulig å erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. For andre unntak se eierseksjonsloven § 23 andre ledd.
  • Manglende utfylling av sivilstand, jf. tinglysingsloven § 13 femte ledd eller borettslagsloven § 6-3 (2).
    - Unntak: Dersom vedkommende er ugift/skilt eller enke(mann).
    - Unntak: Dersom eiendommen er ubebygd eller det er overdragelse av fritidsbolig.
    - Unntak: Det foreligger ektefellesamtykke, kun avkryssingen mangler.
  • Ektefellesamtykke mangler, jf. ekteskapsloven § 32.
  • Manglende signatur for utsteder/hjemmelshaver, jf. tinglysingsloven § 13 første ledd.
    - Unntak: Dersom utsteder er en annen enn hjemmelshaver, og hjemmelshaver har signert dokumentet med vitnebekreftelse.
  • Utydelig/uleselig signatur uten gjengivelse av navn i blokkbokstaver, jf. tinglysingsloven § 8.
  • Dokumentasjon på signaturberettiget i stiftelser, legater eller foreninger mangler, jf. tinglysingsloven § 13.
    - Unntak: Registrert i Brønnøysund.
  • Manglende/delvis manglende vitnebekreftelse jf. tinglysingsloven § 17 og forskriften § 3.
    - Unntak: Når det er ubetenkelig, jf. forskriften § 3 fjerde ledd. Det må være en god skriftlig forklaring på årsak for å regnes som ubetenkelig. Vurdering av hva som er ubetenkelig tas av registerførerne.
    - Unntak: Når det ut fra dokumentet synes klart at det er vitnebekreftelse, men det er påsatt feil sted, returneres dokumentet ikke.
  • Manglende konsesjonsavklaring, jf. konsesjonsloven § 15 eller konsesjonsforskriften § 4. 
  • Manglende utfylt egenerklæring (for eksempel erververs signatur, ikke bekreftet av kommunen), jf. konsesjonsforskriften § 2 andre ledd.
  • Fullmakt mangler eller kan ikke godtas, jf. tinglysingsforskriften § 7 andre ledd.
  • Urådighetssamtykke mangler, jf. tinglysingsloven § 13.
  • Skifteattest/uskifteattest eller testament mangler, jf. tinglysingsloven § 14.
  • Samtykke fra verge eller Fylkesmannen mangler, jf. vergemålsloven § 39.
  • Ikke samsvar mellom beløp og tall i pantekravet i pantedokumentet, slik at dokumentet er uklart, jf. tinglysingsloven § 8.
  • Melding til tinglysing mangler, eller nødvendige vedlegg til denne mangler, jf. matrikkelloven § 24 første ledd. Se for øvrig Veileder for melding til tinglysing (PDF).
  • Manglende oversettelse av dokument på fremmed språk jf. tinglysingsforskriften § 5
    - Unntak: Hjelpedokumenter trenger vi ikke oversettelse på når vi ikke er i tvil om innholdet.
  • Dokumentet er uklart, jf. tinglysingsloven § 8 og forskriften § 4. Det skal alltid fremgå av returbrevet hvorfor dokumentet anses som uklart.
  • Ikke samsvar mellom opplysninger i følgebrev og opplysninger i dokument som skal tinglyses eller type dokument som vedlegges, f.eks. i følgebrevet står det at pantedokument oversendes til tinglysing, men det ligger faktisk ved et skjøte. Det er uklart hva som skal tinglyses, jf. tinglysingsloven § 8 og forskriften § 4.

I konkrete tilfeller kan de samlede opplysningene i saken tilsi at dokumentet føres. Dersom dokumentet blir tinglyst i slike tilfeller skal det gjøres en påtegning på dokumentet ved tinglysingsstempelet som forteller hvem/hvor tinglysingen har innhentet eventuelle opplysninger fra. Saksbehandlers egne initialer, dato og løvestempel påføres dokumentet.

Når et nektet dokument kommer inn på nytt, denne gang uten mangler

Dokumentet føres inn på nytt og sikres ny prioritet. Den opprinnelige innføringen av dokumentet fjernes fra grunnboken.


Problemstilling nr. 2

Kan et dokument uten mangler returneres dersom innsenderen krever det?

Det klare utgangspunktet er at innsendelse av et dokument til tinglysing innebærer et endelig krav om tinglysing. Begrunnelsen for dette er at et dokument til tinglysing regelmessig vil innebære en avtale/rettshandel mellom to eller flere parter. Dokumentet vil gi uttrykk for en gyldig rettsstiftelse fra det er undertegnet av partene, og tinglysingens funksjon er å gi rettsvern for det avtalte rettservervet. Tinglysingsmyndigheten har ikke oversikt over helheten i saken, og må som utgangspunkt legge til grunn at innsendelsen av dokumentet er en reell og endelig begjæring om tinglysing.

Unntaksvis kan det imidlertid tenkes at dokumenter ved en feil er sendt inn på feil tidspunkt i forhold til partenes forutsetninger. Tinglysingsmyndigheten kan i slike tilfeller vurdere å sende tilbake dokumenter etter en begrunnet begjæring fra innsender, så framt dokumentet ikke er registrert i grunnboken. Det er bare innsender av dokumentet som kan kreve retur av et ellers korrekt utfylt dokument.

Ved papirinnsendte saker vil dokumentene bli saksbehandlet fortløpende ved mottak. Dokumentene vil deretter blir elektronisk validert og registrert i grunnboken kl. 21.00 samme dag, jf tinglysingsloven § 7 og tinglysingsforskriften § 11 andre ledd. Siste mulighet for å be om få tilbakesendt et dokument vil derfor være i god tid før kontortids slutt den dagen dokumentet er mottatt.

Ved elektronisk innsendte dokumenter vil dokumentene bli registrert i grunnboken umiddelbart ved mottak. Det er derfor ikke mulig å kalle tilbake dokumenter som er sendt elektronisk.
 

To top